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稳字当头,阳光城的高速高质量增长模式

2019-12-01 作者:今日股市   |   浏览(167)

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在地产界,很少有房企能在过去两年间实现连续两年的经营性现金流为正。碧桂园在今年的半年业绩会上,盘点了过往连续两年经营性现金流为正的企业,除了碧桂园自己,就是一直以财务稳健著称的龙湖。但今年,恐怕还要增加一家,这家房企就是销售额已经进入前16名的阳光城。

今年,上半年阳光城获得了32.76亿元的经营性现金流净流入,这是继2017年年中、2017年年末之后,阳光城再度实现经营性现金流流入。

中南建设的董秘梁洁在和讯房产交流时说,其实房地产企业要想实现经营性现金流为正并不难,只要不买地就是了。但如果,大规模买地,又同时实现现金流为正,就非常难得。

而阳光城上半年就是在获得了超过551万平米的情况下,实现了经营性现金流为正。

尤其难得的是因为经营现金流的增长,阳光城减少了筹资性现金流,债务占比大幅下降。

雪球上有投资者在研读了阳光城今年的半年报之后,给以很高的评价,认为只要按照目前的高增长质量模式,未来阳光城不仅盈利能力会增强,规模增长速度会持续,运营风险也将大大降低,会是又一支有潜力的优质地产股。

半年报显示,阳光城今年上半年业绩水平大幅提高,实现营业收入152.08亿元,同比增长102.10%;合并报表归属于上市公司股东净利润10.31亿元,同比增长214.27%。房地产业务毛利率27.18%,同比增加4.81个百分点,较2017年末增加2.61个百分点,盈利能力进一步提升。

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今年前1-6月,阳光城录得合约销售金额达700.11亿元人民币,而去年同期的销售金额是395.8亿,增幅达到76.88%。在销售额前20的房地产企业中,这一销售额增长幅度处于第一军团。

尤为难得的是,取得这一销售增幅,是在阳光城大幅度去债务杠杆的情况下实现的。扣除预收账款的资产负债率同比减少5.91百分点,较2017年底减少5.73个百分点,净负债率同比减少50.86个百分点,较 2017年底减少19.59个百分点。

民生证券、光大证券、中信建投等券商都发表研报,认为阳光城正在积极努力地降低杠杆,优化资本结构,降低财务成本,以更高质量地实现高速增长。

半年报显示,公司的长期借款、短期借款等有息负债,占公司的总资产比重,由34.55%,下降至29.66%。其中,短期借款的下降幅度最大,由原本占公司总资产的8.16%,下降至5.36%。短期借款总金额只有131.08亿元,而阳光城截止6月30日的货币资金就有332.89亿元。

而且在332.89亿的货币现金中,仅有26.4亿属于按揭担保保证金、银行贷款保证金,以及其他保证金等限制性资金。换句话说,阳光城账上的现金已经足够偿还所有到期的短期借款。

调整负债结构,通过价值创造,多元化融资等手段,增权益、降负债,是阳光城上半年实施的主要策略。

半年报披露的筹资性现金流数据,在很大程度上反映,阳光城削减债务融资的力度。上半年,阳光城通过借款取得的现金,比去年下半年减少了16.44%;发行债券获得的现金,比去年下半年减少了71%,偿还债务增加的现金支出,则比去年下半年增加了81.32%。

在债权比重大幅下降的同时,通过吸引股权投资,增加项目开发资金,成为阳光城的主要策略。半年报显示,公司直接吸收投资获得的资金,由去年下半年的37.64亿,增长至上半年的49.02亿元。

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有人说,阳光城在积极去杠杆的背景下,实现销售规模增长其实并不难。因为,房地产行业流行合作开发。那些只占项目股权比例往往只有百分之四五十的房企,往往合同销售规模是权益销售规模的一倍甚至更多。

然而,阳光城的情况是,不仅仅合同销售额大幅增长,权益销售额也大幅增长了。

上半年,阳光城的权益销售规模达到566.38亿元,而根据克而瑞2017年的统计,阳光城在2017年前6月的权益销售额只有364.1亿元。以权益销售额计算,增幅也达到56.71%。

在净负债率下降超过50%的情况下,如此高的销售规模扩增,显示出阳光城极高的发展质量。

高效运营,是阳光城一直倡导的策略。阳光城一直坚持“五圆”快速发展模型,以三升一降(提升规模、速度、品质,降低成本)为核心。

在项目开发运营中,公司强化过程管控,严控项目运营节点,在保证质量的前提下,提高项目周转速度。

在今年的博鳌房地产论坛上,吴建斌向媒体透露了阳光城所以能在降杠杆的同时,实现了销售规模的快速增长的奥秘。这个奥秘就是“高周转”。

他认为,高周转的实质是买完地之后快开发快销售快回笼,阳光城对不同城市的周转速度要求。一类城市以一线城市和部分强二线城市为主,现金流回正周期约为16个月,以武汉为代表的二类城市现金流回正约需为12个月,三类城市要求7到8个月。

和之前相比,阳光城的周转速度变得更快,运营效率也大幅提升。为了实现高周转,阳光城在充分保障人才培养及引进、充足土地储备和稳健财务政策的同时,加强前期策划,强化运营体系,保障 人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,促使企业快车道上良性循环发展。

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确保阳光城加快周转速度的,还是先进的机制。

阳光城奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制,招揽行业顶尖职业经理人并充分授权,简单透明、结果导向、 合作共赢,以高效发挥优秀人才梯队的治理职能,为公司持续发展提供强有力保障。

公司建立全方位多层次的激励体系,通过“双赢”机制、股权激励等手段,充分激励,有效增强员工个人绩效与公司 业绩的相关度,全面激发全体员工的主人翁意识、工作活力和积极性,为公司高效运营、持续发展提供充足动力。

中高层和关键岗位强制跟投,且设置了一定的投资门槛,基层员工自愿跟投,集团配资最高达1:7。

上半年,阳光城持续对“双赢”机制进行优化完善,保持其先进性和适用性。截至报告期末,公司“双赢”机制覆盖项目数量达到110个,极大地激发了员工积极性,进而提升了公司运营效率。

除此外,阳光城还在今年7月推出2018年股权激励计划,本次激励计划的股票期权数量为34,500万份,占公司股本总额的8.52%,激励对象共计442名,除公司董事和高级管理人员以外,覆盖了大量核心业务骨干。

先进而有效的激励机制,让阳光城的运营效率达到了比过往更高的水平。最终在大幅度去杠杆的背景下,实现了持续性的高质量增长。

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报告期内阳光城营业收入和归母净利润均保持40%以上的增速。在跨过千亿门槛之后,阳光城越走越稳,反映公司盈利能力和盈利质量的各项指标进一步优化

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比如阳光城在8月1日晚间发布的半年报里,就提出“降负债 稳发展 筑品质”。

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在过去两年里,阳光城持续降负债杠杆。今年上半年,延续了之前的动作,又在去年底的基础上大力“砍负债”,资产负债率低至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;有息资产负债率低至38.84%,较2018年底减少近4个百分点;降低净负债率低至145.13%,较2018年底下降37.09个百分点,平均融资成本7.72%,比2018年年末优化22个基点。

《投资时报》记者 王宏

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此外,阳光城还富有前瞻地看到房地产开发将由规模和速度,转向规模之上的品质和效率,在这些方面作出了大量的努力。而这些努力,将让阳光城踏准新一轮房地产行业发展的新趋势,让阳光城成为新趋势下的好企业。

2019年注定是充满考验的一年。

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对房地产企业而言,“房住不炒”于近日再度被定调,融资条件亦不断收紧,这无不预示着行业将进入新周期。

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又一次踏准了趋势

曾几何时,千亿规模是房地产企业下半场竞争的底气所在,但新形势下又有了新变化。在这个分化加剧的时点,跨越千亿规模后的房企应该怎么走?抢先出炉2019年中报的阳光城(000671.SZ)给出了自己的答案。

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实际上,近期的房地产贷款收紧,早在三年前就已经露出过端倪。从那时起,主流的声音就一直在谈中国经济的“去杠杆”。当年就有来自金融监管层的声音说,叫停包括土地夹层贷款在内的房地产企业“加杠杆”。

8月1日,阳光城公布了2019年中期业绩报告。报告期内该公司实现营收225.11亿,同比增长48.03%;同期归母净利润达到14.49亿元,同比增长40.52%。在跨过千亿门槛之后,阳光城越走越稳,反映出该公司盈利能力和盈利质量等各项指标进一步优化。

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尤其是6月17日,中国银行保险监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴论坛上明确,必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平,更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。

申万宏源、招商证券、银河证券等在内的券商纷纷给予阳光城强烈推荐、买入等评级。申万宏源认为,阳光城收入和利润高速增长符合预期,业绩保障性继续加强,同时现金流情况有所改善,杠杆率亦有下降。

这次讲话的信号其实非常明显,说明房地产的去杠杆,并不是一时,而是中长期的趋势。只不过,很多房地产企业抱有侥幸心理。在2017年一度降负债杠杆之后,2018年、2019年有增加了金融杠杆。

此外,申万宏源还表示,阳光城目前拥有近5500亿货值,其中86%位于一二线城市,将享受今年一二线回暖大趋势,管理的精细化和标准化不断推进带来效率的全面改善。该公司的销售和业绩弹性有望在近两年内释放。

相对而言,阳光城对房地产去杠杆的政策趋势理解更为透彻。从2017年三季度开始,阳光城一直在努力降负债,每一年、每一个季度的净负债率都较之前有一定幅度下降。2018年年末,扣除预收账款的资产负债率至60.84%,同比减少6个百分点,有息资产负债率降至42.75%,同比减少10个百分点,净负债率降至182.22%,同比减少70个百分点。按照执行副总裁吴建斌年初提出的目标,2019年净负债率将争取回到150%,希望在2020年净负债率可以降到100%之内。

在2019年中期业绩会上,阳光城集团执行董事长朱荣斌表示,加入到公司团队两年多来,承诺和预期的目标都一一实现,未来将继续坚持“规模上台阶,品质树标杆”这一战略。今后两年中,公司在品质管理上将有相当大的提升空间。

高质量的高增长

营收利润双双高增长

大幅度去杠杆很成功,但更成功的是阳光城在大幅去杠杆之后,仍然实现了销售规模的高增长。2019年1-6月,阳光城录得合约销售金额达900.73亿元人民币,较去年同期增长约28%,达成预定全年1800亿元销售目标的50%。根据克而瑞的统计,今年百强房企的平均业绩增幅仅4%,阳光城和保利、佳兆业等房企处于业绩增长的第一梯队。

2019年上半年,阳光城合约销售金额达到900.73亿元,同比增长28%,向2019年全年实现预计的1800亿元的销售目标更近一步。数据显示,阳光城在福州、上海以及浙江等区域销售额均突破百亿元。而集团六月单月销售额突破200亿元,这一强劲趋势有望延续至下半年。

另外,在规模高增长同时,公司的盈利能力也实现了同步增长。上半年实现结算营业收入225.11亿元,同比增长48.03%,合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元,同比增长40.52%。

报告期内,阳光城维持了一贯稳定的增长速度,营业收入同比增长48.03%,达到225.11亿元;归母净利润同比增长40.52%,达到14.49亿元。公司基本每股收益为0.31亿元,同比增长24%。

另一个反映公司运营质量的是经营性现金流。今年1—6月,阳光城全口径销售回款725亿元,平均回款率超80%,比去年末继续提升;同时,本期经营性净现金流入86.98亿元,继续保持正值。本期账面货币资金433.08亿元,占比总资产15%,达到历史最高水平。

其盈利水平也持续向上。2019年上半年,阳光城房地产项目毛利率达26.93%,较上年末增加1.28个百分点,加权净资产收益率达6.91%,较上年同期上升1.72个百分点。公司销售利润率较去年同期增加0.03个百分点。

2019年上半年,阳光城始终坚持“三收三支”策略,保障经营安全。上半年,阳光城把握投资市场窗口的小周期,同时加大旧改和一二级联动项目拓展力度,公司共以权益对价273亿元合计补充土地储备约527万平方米,预计货值902亿元,新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%,为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

对于外界颇为关注的利润率问题,在2019年中期业绩沟通会上,朱荣斌做出了正面回应。他表示,在近两年行业限价政策下,要实现高利润率具有一定困难。未来整个行业都将告别暴利时代。

截至2019年上半年,阳光城土地储备总计4396万平方米,储备货值5,467亿元,其中一二线城市可售货值占比86%,累计成本地价4322元/平方米。根据2019年6月公告的销售均价12,829元/平方米,地售比良好。

朱荣斌认为,在国家政策调控下,房地产行业将回归到正常的利润水平。在缩量市场下,品质是公司产品能够实现利润甚至溢价的根本途径。而阳光城未来将回归以质定价,通过品质提升和产品溢价,进一步提高利润率。

深挖核心竞争能力

净负债率下降37个百分点

除了“高质量增长”和“去杠杆”,中国经济近几年来另一个重要主题是由中国制造转向中国质造。

债务结构优化,净负债率大幅下降,现金流回升成为阳光城2019年中报的别样亮色。

对于告别了短缺经济的中国房地产市场来说,后者关系到企业的终极竞争力,以及在后城镇化时代的市场份额排名。阳光城敏锐地把握了这种趋势。从去年下半年开始,就不断努力提升品质。继2018年发布《绿色智慧家白皮书》后,成立了绿色智慧家研究院,对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级,已布置若干科研课题,将与科研机构合作,把“绿色健康、智慧家居、家文化”的产品主张做到实处,将绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

报告期内,阳光城债务水平得到有效控制。其中资产负债率下降至83.58%,较2018年底减少0.85个百分点;有息资产负债率降至38.84%,较2018年底减少近4个百分点;净负债率降至145.13%,较2018年底下降37.09个百分点。

同时,还加大品质工程的投入力度,明确打造一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。与此同时,上半年浙江区域的文澜府、福州区域的檀悦等项目都实现了高品质交付,品质战略推进卓见成效。

与此同时,截至2019年6月末,阳光城平均融资成本为7.72%,较2018年年末优化22个基点,降杠杆成效显着。

下半年,阳光城将进一步强化利润和品质的两大导向。

在现金为王的时间点上,阳光城的现金流管理也在不断加强。今年上半年阳光城销售回款725亿元,平均回款率超80%,较去年末有所提升。截至2019年6月末,阳光城账面货币资金达到433.08亿元,占总资产比重为15%,达到历史最高水平。

执行董事长朱荣斌说:“上半年的激励体系中规模的比重太大,与战略目标不匹配。下半年,阳光城将调整激励体系,平衡规模与利润,体现当期创造,强化品质导向,加大品质考核与利润考核的力度。品质考核以工程品质和设计品质为突破口;利润考核是当期利润与结算利润的综合考核。”

实际上,阳光城近年来一直注重现金流的管理。2017年以及2018年,该公司经营活动净现金净流入分别为88.19亿元以及218.31亿元。今年上半年,经营性活动净现金流入86.98亿元。到2019年底,其现金净流入有望实现进一步同比提升。

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目前房地产市场政策进一步收紧,特别是对房地产企业的借款来源更加严格。值得注意的是,经过上半年的调整,阳关城债务结构进一步优化,其中非银行融资占比已经从去年末的52.57%,下降至2019年中期的31%。

降杠杆、增利润、提品质的三大目标的提出,和目前房地产行业的发展趋势高度吻合。投资机构也非常看好,阳光城未来的增长前景,东方、华创、天风、东北证券在半年报发布后发表研报,对阳光城去杠杆后的高质量增长给予高度评价,纷纷给出“增持”或“买入”评级,东北证券更是认为,财务指标的改善,将为阳光城冲击“AAA”信用评级增添砝码。

非银行融资占比下降,意味着在目前的监管环境下,阳光城可以更合规地用市场的资金和金融的资金。而阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,公司在去年就已经预测到政策收紧,并在融资方向主动调整,在内部抓销售抓回款调结构。未来公司还会在经营方向再发力,做到未雨绸缪。

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下半年业绩待爆发

土地储备是房地产企业竞争的“弹药”。2019年中报显示,阳光城土储“弹药”充足。

截至2019年上半年,阳光城土地储备总计达到4396万平方米,储备货值达到5467亿元,其中一二线城市可售货值占比达到86%,累计成本地价4322元/平方米。对比公司2019年6月公告显示的12829元/平方米的销售均价,地售比呈现良好状态。

据悉,阳光城在上半年把握住投资市场窗口的小周期,同时加大了旧改和一二级联动项目拓展力度。该公司共以权益对价273亿元合计补充土地储备约527万平方米,预计货值902亿元,新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%,为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

在提升盈利能力以及改善债务水平的同时,品质正成为阳光城的关键词。2019年上半年,阳光城不断加大品质工程的投入力度,打造出一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。上半年浙江区域的文澜府、福州区域的檀悦等项目都实现了高品质交付,品质战略推进卓见成效。

跨越千亿规模后,房企下半程该怎么走?这是诸多房地产企业正在研究的课题。而阳光城则在产品端将“绿色智慧家”作为品牌核心竞争力来打造。

继2018年发布《绿色智慧白皮书》后,阳光城还成立了绿色智慧家研究院,对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级。阳光城还与科研机构合作,未来将把绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

对于2019年下半年的经营思路,阳光城管理层表示,房地产调控仍在继续,公司将继续坚定不移地执行“规模上台阶,品质树标杆”的战略目标,坚持不懈地改进创新和优化调整。

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